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誰かが気が付いて、手を打てば、多少インフレは起こっても景気は回復し、福祉政策だってお金があればそれなりに達成できるのである。
もしこのような動きになれば、不動産に関する環境も驚くほど良くなるはずである。
(1)優良資産がある場合売り気配は、買いである。
これは、すべての投資にいえることである。
いまの不動産市況は、はっきりいって「買い」のトレンドではあるが、先に述べた通り銀行が後押ししてくれないので買えない、という状況が続いている。
したがって、自己資金あるいは不動産を持っていて含み益のある人ならば、それを使って買い足すとよい。
先に、不動産投資の場合の利回りを定義しておく。
よく地主さんに見られることだが、土地は自分の所有地の場合、建物を建てた建築費に対して何%かというような計算をする人がいるが、これは不動産投資上の利回りではない。
現在所有している不動産も資産であり、この土地の再取得価格を加算しなければ、投資判断はつけにくい。
土地の価格、建物の価格をそれぞれ評価して利回りは計算するようにする。
また、全体的な資産を増やすことを前提に投資する場合は、先にも述べた通り、将来相続税を支払うことは視野にいれておき、その額を負債として計上する。
さて、よく不動産を複数持っている人から、全体的な投資バランスを相談されることがある。
例えば3物件持っていて、 A物件は7%、 B物件は5%、 C物件は高値でつかんでしまって2%の利回りだという時に、 C物件は利回りが低いからと売却することを考える人は、多い。
しかしここでC物件を売ってしまって損を確定してしまえば、元も子もない。
C物件がとんでもなくひどいものか、不要なものでなければ、新たに利回りが8%以上のものを買い足せば良い。
賃料収入が利払いを上回れば、土地の取得金額分の金利も経費で落ちる。
また減価償却や、取得年度には登録免許税、不動産取得税等も経費として落とせる。
節税効果があるうえ、平均利回りは上がる。
そして、また利益が出れば買い足すのである。
そしてある程度になったら、相場を見ながらC物件を売れば良い。
このようにしていって、最終的には全体的な利益率を上げていく。
そして、優良物件を残しておき、不良物件は機会をみて売るか、持ち切ってしまえばよいのである。
(2)差損が生じるような物件を処分する場合次のような2つの物件を所有しているとする。
ひとつは昔に5000万円で購入して、多少利回りは低いが、今なら1億円で売れるとする。
利益は5000万円あるとする。
そしてもう一方は、 1億円で購入して、今売ると赤字が3000万円だとする。
この場合は同一年度に一緒に売ってしまえば、単純な話、譲渡益は2000万円になり譲渡税が安くなる。
売ると損する物件が手元にある場合は、得なものと一緒に売って譲渡税を圧縮することができる。
譲渡税が圧縮できた分、差損は多少なりとも少なくすることができるのだ。
(3)不動産投資物件を探すときの留意点①金額や物件種別にはあまりこだわらない。
案外、不動産業者は投資物件(収益用物件)の情報は持っていない。
だいたい、不動産の仲介業者は、一般的な居住用のお客さんに対しての情報を集めるのに忙しいから、この手の情報には興味がない。
また、仮に物件を探してくれるよう依頼しても、最初は熱を入れて探してはくれるが、投資判断基準が分からない人が表面上の情報だけで探してくれても、なかなか良い物件は出て来ないから、そのうちあきらめて探してくれなくなってしまうものである。
また、銀行員も情報を持っていそうで、案外、あまり持っていない。
やはり、この手の物件情報は、我々のような不動産コンサルタントや税理士等のほうが優良情報を持っていることがある。
また、こんな商売をしているといろいろなものの情報が、あちらこちらから、目に、耳に入る。
こうして収益還元価格にかなり近い価格で買うことができる。
よく私は、クライアント(依頼者)にお話しすることがある。
これは、こんなのが欲しい、あんなのが欲しいと、あまり限定しないほうが良いものが買える可能性は高い、ということである。
そして不動産投資の場合には、総額の基準ではなく、運用益を考えて、価値があるかないかを判断することである。
安くても投資、高くても投資である。
たとえ600万円でワンルームマンションを買おうが、10億円でビルを買おうが投資は投資である。
もちろん一般の方には10億円のビルを買うことは難しいにしても、我々の目で見て良いと思うものは、2000件の内に1件あるかないかであるのだから、一応、一通り収益物件で良いものが出れば検討するという姿勢は持っていたほうがよい。
例えば、私のクライアントで、もう10年以上お付き合いのある方などは、あまり金額や物件種別にこだわらずに、効率の良いものは積極的に買ってきた。
おかげで当時9000万円程度の資産が、いまでは5億円程度の資産となったし、また、当時、まだ20歳代のご子息の2人ともがビルやマンション(1棟ごと全部)を持っている。
つまり、どのような物件でも、投資効率が良く、採算が取れるようであれば、買えるなら買ったほうがよい。
リスクはむしろ大きい物のほうが低い場合がある。
例えば、運用利回り8%の2000万円のマンション1室を、金利3 %の20年返済で全額借金して購入した時では、家賃は13万3000円で返済額は11万円であるから2万3000円の利益である。
この場合、このマンションの入居者が退出してしまって、次がなかなか決まらなければ毎月11万円の返済をしなければならないが、仮に上記と同条件で10戸の1棟建てマンションを購大した時には、家賃133万円に対して返済は111万円であるから23万円の利益が出る。
つまり、 1戸の空室が出ても約10万円の余力があり、むしろリスクは低くなる。
また、出た物件を、必ず見るようにしておけば目も肥やせるし、選択肢も増やせるのである。
これは住宅を購入する時にも当てはまるが、よく子供の学区や地域、駅を限定して物件を探す人がいる。
だが、特にマンションなどは一生住むことは少ないのだから、あまりこだわらずに優良な物件を購入したほうがよい。
私自身は、結婚して親元を離れた時に横浜市金沢区富岡の高台にあるマンションを購入し、次女の出産を機に横須賀にある馬堀海岸の海沿いのマンションに移った。
その後、現在の横浜市磯子の高台に住居を移し、隣接地を買い足したわけだが、これらはすべて自分のライフスタイルに合わせて移り住んだものであり、あまりエリアにこだわっていない。
おかげでどこにいっても快適な暮らしができた。
また、投資物件についても、様々な所を良いと思ったものを購入している。
新宿のワンルームマンションから横浜市営地下鉄沿線の店舗等、その時々で良い物であれば購入するスタンスは変えていない。
最近では、クライアントも私の影響もあってか、エリアにこだわる人は少なく、都内の物件などを購入している。
②広告に惑わされないで、価格は正しくみる。
我々が見て、とてつもなく高い金額が表示された物件が市場に出ることがある。
原因は売り主側の借金の金額が過剰に多い場合や、仲介に入った業者が、余程このような収益物件に対して無知なのか、あるいは業者自らが売り主の場合に多い。
しかし、このような物件の場合であっても金額だけが高すぎるだけで、そのほかには問題がないようなものが出ていることがある。
このような場合は、私自身、投資効率を計算したうえでクライアントに紹介して、買付け承諾書(買うときの意思表示を書面で申し入れるもの)をとったうえで、値段の交渉を平気ですることがある。

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